原标题:长沙房价“2”字头再现金星北
[导读]时隔五年，金星北房价再次出现“2字头”，打破长沙十年最低纪录，2999元/㎡起，3980元/㎡封顶。
上周末，微信朋友圈中，一条消息给长沙楼市扔下了一颗炸雷：打破长沙十年最低纪录，仅限100套，64-155㎡全系产品，2999元/㎡起，3980元/㎡封顶。
这是时隔五年，金星北房价再次出现“2字头”，也是继今年2月份洋湖垸一楼盘项目直降2000元之后，长沙楼市再一次出现降价风波。不过这一次发生在金星北望城区内，主角则换成了勤诚达·新界。
该项目以如此价格冲击市场，其深层次的原因是什么?周边项目将如何应对?区域的价格是否会出现波动?购房者的心态会发生什么样的变化?对金星北片区乃至整个长沙楼市将造成什么样的影响?
现场踩盘
又见降价，亏本甩卖100套
关键词：尾房清盘集团扩张回笼资金
3月24日(周一)上午11点23分，阴天，勤诚达·新界营销中心。一位身穿制服的置业顾问热情地上来问道：“先生，请问您需要什么样的房子?现在项目在搞降价销售。”
这个装修豪华的售楼部里，大厅正中是一个巨大的沙盘。尽管是星期一上午的上班时间，硕大的售楼部里却不乏购房者的身影。客户休息区的椅子和沙发上坐着近十位购房者与置业顾问窃窃私语，而贴在墙上的控销表前，则有一组客户在选择房号。这些购房者大多是被超低的价格吸引而来……
这个一直以刚需为主的楼盘，此次降价的房源包括一期的尾房以及小区内部的一栋楼王产品，包括64㎡的公寓(主要为复式户型)以及87㎡的刚需，116㎡、126㎡、155㎡不等的平层户型。
“周末的人气很旺，两天到访125组客户，成交46套。”勤诚达·新界项目营销负责人喻婧直言不讳，项目是“降价亏本”销售，满100套就停止。
勤诚达·新界的降价策略是否意味着长沙部分开发商开始选择降价?是市场“变天”的前奏么?“看来我们又多了一次上头条的机会。”勤诚达湖南地产常务副总经理李北安语气轻松。
“不得不承认，对于开发商来说，2014年的市场比去年更加有难度。”喻婧说，在年初以降价亏本的超低价格刺激市场，是为了抢占先机，引发市场足够的关注度，为后续的销售打下一个基础。“2014年勤诚达·新界的销售任务是10亿元，我们希望尽快将尾盘清掉，以便将主要的精力放在下半年的洋房和地铁物业的销售上。”
但更深层次的原因或许在于勤诚达对于扩张的渴望，“这是集团战略要求，今年有继续拿地扩张的计划，特别是希望在深圳有所发展，因此需要回笼部分资金。”
区域态势
楼盘成本大多在3000-4000元/㎡
关键词：成本控制 价格洼地 区域关注
“有一点还是可以肯定的，金星北片区不会出现价格战。”新地·东方明珠营销负责人罗佳如此笃定的原因很简单——成本控制。
在罗佳看来，根据拿地价格、项目规划的不一样，金星北片区众多楼盘成本(这里指的是普通住宅，不包括别墅、洋房)大多在3000-4000元/㎡之间，而当下金星北片区仍然是长沙楼市的价格洼地，其主力价格区间为4000-5000元/㎡。
罗佳表示，在500-1000元/㎡的降价幅度之后，勤诚达·新界项目的销售价格只有2999元/㎡-3980元/㎡不等，即便没有亏本，也是没有任何利润空间的，因此它的降价只能是一个短期行为，不会对片区造成长远影响。
事实上，在金星北片区，这样的事情不乏先例。2010年5月，富基·世纪公园就曾以2980元/㎡的精装修住宅超低起价引发市场极大震撼;2012年下半年，包括润和紫郡、勤诚达·新界、新城国际花都等项目也都曾以超低价入市，润和紫郡3380元/㎡起，新城国际花都3680元/㎡起，勤诚达·新界推出3780元/㎡特价房等等。
和罗佳持有同一观点的还有长沙龙湖地产营销总监黄新。在他看来，成本让开发商没有降价的空间，而同时由于长沙市场容量、供应量累积到高点，以及首套房贷利率提高等多重因素的影响，市场价格在短期内也没有上涨的动力，因此价格维持稳定将是主旋律。
黄新说，“这更像是单个企业的行为，我们仍然会按照我们既定的销售策略进行。”而喻婧也坦言，短时期内，单个楼盘的少量降价产品，并不足以成为影响整个区域的价格风向标。
从好的方面看，这会引发一些人对于片区的关注度;而不利的层面则是，区域的价格已经无法再低，而此次降价行为则可能拉低不少购房者对于片区价格的心理预期，会给后面的销售造成一定障碍。
[记者观察]
僧多粥少开发商全力抢跑
2014年初，超过1600万㎡的巨大存量，曾是长沙楼市面临的最大压力。
在这里，可以用这样一句浅显的话来形容市场：僧多粥少，开发商是僧，购房者是粥。
这种压力正越来越多：房地产开发贷的愈加困难，房企融资成本的不断上涨，再加上首套房贷利率的提升，让开发商面对的局面也越来越艰难。
“这并不是一个明智的选择。”对于首套房贷利率的提升，不少开发商的第一反应是不满，因为这会挫伤刚需群体的购房积极性，部分没有急迫购房需求的群体会在此时选择观望。
这对开发商来说显然不是好消息。如何抵消首套房贷利率造成的不利影响?如何在拥有巨大存量以及供应量的2014年抢占市场先机?
这是一个勇敢者的世界，有胆量尝试的人，往往会成为成功的那一部分。降价成为了一部分开发商的选择(蓝光、勤诚达)，垫首付成为了另一部分开发商特别是品牌开发商的选择(保利、万科)……
而激烈的市场竞争对于购房者们来说，或许意味着更好的产品和更高性价比。
相关资料
住建部官员：房价暴跌只是一种妄想
中国在城镇化进程中。今年《政府工作报告》提出着重解决好“三个1亿人”问题，这会带来住房刚需。
2013年房地产投资占全国固定资产投资额的20%，今年我们提出GDP增速保持在7.5%，城镇新增就业1000万人，在这样的情况下，说房价会暴跌是不现实的。
现在有些人认为：房价一定要暴跌，如何如何。可实际上，我认为，房价暴跌只是一种妄想。
房价暴跌与什么有关系?从国际上看，房价大幅下跌与城镇化率有关。当一个国家城镇化率超过60%的时候，房价大幅下跌就可能发生。美国房价波动时候城镇化率超过70%;日本房产泡沫破灭是因为城镇化率超过67%;欧洲出现这种情况也是城镇化率超过65%。现在就中国城镇化率来看，楼市崩溃点还很远。
并且，今年《政府工作报告》提出着重解决好“三个1亿人”问题，城镇化进程中，这“三个1亿人”会带来住房的刚需。
但是我们也要看到，市场经济是扭秧歌经济，有涨有降，可以说今年的房地产市场进入了买方市场，加上目前信贷政策的收紧，房地产商日子不好过了。个别房地产商为了回笼资金可能会把楼盘降价处理，但这并不是说房价都要降了，资金回笼后可能又会投向别的有竞争力的楼盘。我的观点是今年楼市不会太好也不会太坏。
今年《政府工作报告》首次提出“针对不同城市情况分类调控”，很多人都在问什么是“分类调控”，其实这个很好理解，中国地方很大，各地情况不同，如果全国用一种调控方式进行，很多地方政策会水土不服。
分类调控是指针对各地不同市场采用不同调控模式和政策，比如一线城市增加供给，三、四线城市控制供给。这种调控变化证明中央进行经济管理和调节更加尊重经济学规律。
(作者为住建部住房政策专家委员会副主任委员。此为作者在中国地产总裁论坛与北大黄埔同学会第六届年会上的发言) 
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